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开发商签约量暴涨背后的猫腻
2016-6-22 23:35 |来自: 新北京楼市周刊| 查看: 14743| 评论: 0

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除了“地王”及持续上涨的房价,今年北京楼市主要的特征是商住房市场的爆发。值得关注的是,近期一些商住项目出现离奇的集中签约现象,比如通州东亚·尚品台湖项目,单周签约高达3191套。不过在业内人士眼中,这些项目短期内成交暴增,真实交易的可能性不大,更像是开发商一场自导自演的营销大戏。记者在随后的采访中似乎佐证了业内人士的观点,此前签约量出现暴涨的尚品台湖项目目前正在大量推售房源,而名义就是“大客户团购”退房。也就是说,在目前已经限购的通州,尚品台湖项目可以通过二手房的渠道继续销售。

离奇的集中签约

集中签约在房地产市场中并不是新鲜事物。2013年3月,北京出台“未满五年或者非惟一住房转让所得按20%征收个税”的房地产新政,北京楼市被彻底点燃,二手房住宅当月网签量高达43780套,创下历史纪录。再比如,2014年的“9·30”新政以及2015年的“3·30”新政出台后,房地产市场均出现集中签约现象。

房地产市场成交有高峰期,也有低谷期,这属于正常的市场现象。但是,近段时间,北京一些商住项目的集中签约却显得有些离奇。

北京商报记者了解到,4月18日-26日,东亚·尚品台湖单周成交量高达3191套,周成交环比增长60倍。数据显示,该项目今年一季度共成交554套,4月11日-17日也仅有47套签约,而这正好是通州商住限购之前的一周,即便商住限购导致通州商住房成交上涨,但其他商住项目并未出现如此大幅度的增长。此外,当时东亚·尚品台湖并未实施大力度的优惠营销活动,这样的集中签约显得更为离奇。

事实上,同样的成交异动在顺义的尚峯壹號项目也出现了。中原地产监测数据显示,今年截至6月12日,尚峯壹號项目共实现成交1261套,签约额高达57.25亿元,其中6月这几天实现成交1174套,成交总金额接近54亿元。中原地产首席分析师张大伟认为,这意味着该项目从2015年8月开盘至今10个月的时间里,之前9个月卖的不如最近几天的零头。

开发商的赌注

“对比这两个项目之前的签约状况以及后来的集中签约,可以看出真实交易的可能性不大,更像是开发商的自行过户行为。”一位不愿具名的房地产业内人士表示。

所谓的自行过户,就是开发商将项目在售房源集中网签到个人或者企业名下之后,再行出售给购房者。事实上,之前也出现过类似的开发商“自买自卖”的现象,在房地产市场不景气的那几年,房企为了回笼资金变相融资,“自买自卖”是经常采取的手法之一。

行业人士评论,若这两个项目的集中签约并非真实交易,而是一种自行过户的话,这实际上是开发商下的一种赌注,即是对楼市持续上行持乐观态度,而赌资则是自行过户所产生的巨额契税。

依据张大伟的计算,6月10日-12日,北京楼市成交榜单前两位的项目尚峯壹號与林肯公园,分别签约44.52亿元、34.06亿元。按照契税3%来计算,共需缴纳契税额近2.4亿元,因为此次交易基本是以房屋原值来计税,该原值约为50亿元,即便如此,个别项目自行签约付出的代价也达到1.5亿元。

规避限购风险

值得注意的是,东亚·尚品台湖与尚峯壹號项目集中签约的背景均是商住房限购传闻,前者是在通州商住限购政策落地的前一周,后者则是在北京商住将全面限购的传闻之下发生的。对此,业内人士认为,这类项目的集中签约是为了规避商住房限购的风险,一旦限购商住房只允许公司购买,未来的税费以及贷款难度将导致整个商住房市场成交大幅度下滑。

那么,这种自行过户是如何规避限购风险的呢?这要从商住限购的具体细节谈起,比如通州商住房限购政策的范围并不包括二手房,就是说一旦项目通过集中过户,把新房变成二手房,就不存在因限购而找不到购买者的情况了。

以单周签约3191套的东亚·尚品台湖为例,昨日,北京商报记者致电该项目售楼处,据销售人员介绍,该项目仍有较多房源在售,且并不受到通州商住限购的影响。当被问及原因时,该销售人员表示,目前有一批之前“大客户团购的房子”在销售,由于之前已经过了网签,现在是按照二手房来销售的,不受限购政策影响。

再售问题犹存

如果东亚·尚品台湖等项目为规避限购而选择自行过户后再出售,这种行为是否违规呢?北京商报记者就这一问题进行采访,多位业内专家均表示,开发商这一行为并不涉嫌违规,只是这么做付出了不小的代价,后期再出售也会存在一些问题。

对于这类项目后续出售的问题,北京商报记者采访了曾在东亚·尚品台湖做销售的王先生。据王先生介绍,他现在已经不在东亚·尚品台湖做销售了,已经转到通州运河核心区某商住项目工作,原因在于购房者购买东亚·尚品台湖的房子多了一道过户流程,而这一手续何时能完成、购房者何时得到房本都是未知数,开发商也不能给出明确答复,客户承担了一定的风险。

此外,出于销售员自身利益的考虑,卖了房却不知何时才能收到佣金,导致许多房地产代理机构不愿意接手这一楼盘的销售工作。

商住疯狂道理何在

近期,商住房炒得比较热,然而商住房自身的“先天不足”,使得短期热销不能持久。所谓的商住房,其实是将非住宅用地开发建设成可居住房屋的通俗叫法,本质上属于非住宅,而且其房产证上也注明了是商业、办公类产权。明明不是住宅,却当住宅来销售,购买这种“伪住宅”是否存在风险呢?

购买商住房弊端多、风险大,粗粗一罗列就有11条:1.商住一般不强制性要求设计配套服务设施,例如:学校、商业、居委会等,商住房是享受不到这些配套服务的。2.商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年,住宅则是70年。3.买商住房的贷款期限一般不能超过十年,贷款利率至少上浮10%,而且不能申请住房公积金贷款。4.商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。2013年国家出台的系列信贷、税收政策,只针对住宅项目,对非住宅并无优惠政策支持。5.商住用的不是民水、民电,水电等费用标准高于住宅。6.买商住不能迁入户口。7.商住基本上都没有燃气,只能用电磁炉。8.商住的公摊通常情况下都特别大。9.商住的物业费、供暖费,要比住宅贵很多。10.由于很难成立业委会,商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅,所以用做居住时很多权益不受法律保障。11.商住的宜居性较差,人员混杂,安全性差。

看到这里相信大多数购房者的心里都有了数,不会随便被开发商忽悠了。

北京市房地产协会会长陈志也谈到,尽管商住房看似满足了部分群体的居住需求,但是潜在问题和风险特别多,购买时还需谨慎。同时,也要给开发商一句忠告,用炒作商住限购这种手段来卖房,是一种扰乱市场、无视法律法规的行为,政府一定会依法依规严肃处理的。

再说说商住房本身,从近几年的数据分析看,目前拿地未施工、施工未上市、上市未销售的商住房总量不小,这种潜在供应和现有在售的商住房加一起,总库存还是不少的,这就存在存量过剩的风险了,这也将直接导致这类房屋升值空间变小、涨幅缓慢。这种情况下,无论是建还是买,对于开发商和投资者来说,都应该理性地想想了。

宋媛媛/漫画

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